Manual Completo da Calculadora Comprar ou Alugar: Domine Todos os Parâmetros

Nossa calculadora é a ferramenta mais avançada do Brasil para comparar cenários de compra vs aluguel + investimento. Este manual completo explica cada parâmetro, como utilizá-los corretamente e como interpretar os resultados para tomar a melhor decisão financeira.

Visão Geral da Calculadora

O que Nossa Calculadora Faz

A Calculadora Comprar ou Alugar simula dois cenários paralelos:

Cenário COMPRA:

• Financiamento imobiliário (SAC ou PRICE)
• Custos de aquisição (ITBI, cartório, avaliação)
• Custos anuais (IPTU, condomínio, manutenção)
• Amortizações extras programadas
• Valorização do imóvel ao longo do tempo

Cenário ALUGUEL + INVESTIMENTO:

• Aluguel inicial e reajustes anuais
• Investimento da entrada poupada
• Investimento da diferença mensal (quando houver)
• Rendimentos compostos ao longo do tempo
• Imposto de renda sobre ganhos

Resultado Final

A calculadora apresenta o patrimônio líquido de cada cenário em diferentes horizontes temporais (5, 10, 15, 20 anos), permitindo identificar qual estratégia é mais vantajosa para seu perfil.

Seção 1: Dados do Imóvel

1.1 Valor do Imóvel

Campo: "Valor do imóvel"
Formato: R$ 000.000,00
Importância: ⭐⭐⭐⭐⭐

Este é o parâmetro mais importante da simulação. Representa o valor de mercado do imóvel que você deseja comprar.

Como preencher:

• Use o valor de mercado atual (não o valor de venda)
• Considere avaliações de pelo menos 3 corretores
• Verifique imóveis similares na região
• Para imóveis na planta, use o valor final (não o valor à vista)

Impacto na simulação:

• Valor alto: Favorece aluguel (menor yield, mais capital para investir)
• Valor baixo: Pode favorecer compra (maior yield, menor capital imobilizado)

Exemplo prático:

Imóvel avaliado entre R$ 480.000 e R$ 520.000
Valor a usar: R$ 500.000 (valor médio)

1.2 Valor do Aluguel

Campo: "Valor do aluguel mensal"
Formato: R$ 0.000,00
Importância: ⭐⭐⭐⭐⭐

Representa o valor do aluguel mensal de um imóvel equivalente ao que você compraria.

Como preencher:

• Pesquise aluguéis de imóveis similares na mesma região
• Considere imóveis com mesmo padrão, metragem e localização
• Use o valor atual de mercado (não promoções temporárias)
• Inclua apenas o aluguel (não condomínio ou IPTU)

Cálculo do Yield: O yield é calculado automaticamente: (Aluguel × 12) ÷ Valor do Imóvel × 100

Yields de referência por região:

Impacto na simulação:

• Yield alto (>6%): Favorece aluguel
• Yield baixo (<5%): Favorece compra

Seção 2: Financiamento

2.1 Valor da Entrada

Campo: "Valor da entrada"
Formato: R$ 000.000,00
Importância: ⭐⭐⭐⭐⭐

Valor que você pagará à vista na compra do imóvel.

Regras importantes:

• Mínimo: 20% do valor do imóvel (SBPE)
• Máximo: 100% do valor (compra à vista)
• Recomendado: 30% para melhores taxas de juros

Estratégias por cenário econômico:

Selic Alta (atual - 15%):

• Entrada mínima (20-30%): Sobra rende mais que custo do financiamento
• Investir diferença: CDB/LCI a 12-14% a.a.

Selic Baixa (<10%):

• Entrada maior (40-60%): Reduz custo total do financiamento
• Menor prestação: Mais segurança financeira

Como a entrada afeta o resultado:

• Entrada maior: Menor prestação, menos juros, mais capital imobilizado
• Entrada menor: Maior prestação, mais juros, mais capital para investir

2.2 Uso do FGTS

Campo: "Valor do FGTS disponível"
Formato: R$ 00.000,00
Importância: ⭐⭐⭐⭐

Saldo disponível do FGTS para usar na entrada.

Regras do FGTS:

• Primeira casa: Até 100% do saldo
• Segunda casa: Não permitido
• Valor máximo: R$ 50.000 (valor atual)
• Prazo mínimo: 3 anos de trabalho com carteira assinada

Estratégia recomendada:

• Use sempre o FGTS disponível na entrada
• Reduz valor financiado e juros totais
• FGTS rende apenas 3% a.a. + TR (muito baixo)

2.3 Taxa de Juros

Campo: "Taxa de juros anual"
Formato: 00,00% a.a.
Importância: ⭐⭐⭐⭐⭐

Taxa de juros anual do financiamento imobiliário.

Taxas atuais (2025):

• Caixa Econômica: 7,93% - 11,29% a.a.
• Bancos privados: 8,20% - 12,19% a.a.
• Média de mercado: 9,5% a.a.

Fatores que reduzem a taxa:

• Relacionamento bancário: -0,5% a.a.
• Entrada maior que 30%: -0,4% a.a.
• Score alto (>800): -0,5% a.a.
• Renda alta (>R$ 15.000): -0,3% a.a.

Dica importante:

• Sempre negocie a taxa com o banco
• Compare pelo menos 3 instituições
• Considere portabilidade após 6 meses

📖 Aprofunde-se: Para entender como negociar as melhores taxas e escolher entre SAC e PRICE, leia nosso Guia completo de financiamento imobiliário 2025.

2.4 Prazo do Financiamento

Campo: "Prazo em anos"
Formato: 00 anos
Importância: ⭐⭐⭐⭐

Prazo total para quitação do financiamento.

Opções disponíveis:

• Mínimo: 5 anos
• Máximo: 35 anos
• Mais comum: 30 anos

Impacto do prazo:

Estratégia recomendada:

• 25-30 anos para a maioria das pessoas
• Amortizações extras são mais eficientes que prazo menor

2.5 Sistema de Amortização

Campo: "Sistema de amortização"
Opções: SAC ou PRICE
Importância: ⭐⭐⭐⭐

SAC (Sistema de Amortização Constante):

• Parcelas decrescentes
• Menor custo total
• Primeira parcela mais alta
• Recomendado para: Renda estável, disciplina financeira

PRICE (Tabela Price):

• Parcelas fixas
• Maior custo total
• Melhor previsibilidade
• Recomendado para: Orçamento apertado, renda crescente

Diferença prática (R$ 400.000, 30 anos, 10% a.a.):

Seção 3: Custos da Compra

3.1 ITBI (Imposto de Transmissão)

Campo: "ITBI (%)"
Formato: 0,00%
Importância: ⭐⭐⭐

Imposto municipal sobre a transmissão de bens imóveis.

Alíquotas por cidade:

Base de cálculo:

• Maior valor entre: preço pago ou valor venal
• Alguns municípios têm faixas de isenção

3.2 Custos de Cartório

Campo: "Custos cartório (%)"
Formato: 0,00%
Importância: ⭐⭐⭐

Custos de escritura, registro e documentação.

Composição típica:

• Escritura: 0,3% - 0,5%
• Registro: 0,2% - 0,3%
• Certidões: R$ 200 - R$ 500
• Total médio: 0,8% do valor do imóvel

3.3 Custos Anuais do Imóvel

Campo: "Custos anuais (%)"
Formato: 0,00%
Importância: ⭐⭐⭐⭐

Custos recorrentes de manutenção do imóvel.

Composição:

• IPTU: 0,5% - 1,5% do valor venal
• Condomínio: R$ 200 - R$ 800/mês
• Seguro residencial: 0,1% - 0,2% do valor
• Manutenção: 0,5% - 1,0% do valor
• Total médio: 2,5% - 4,0% do valor do imóvel

Exemplo (imóvel R$ 500.000):

• IPTU: R$ 4.000/ano
• Condomínio: R$ 4.800/ano
• Seguro: R$ 800/ano
• Manutenção: R$ 2.500/ano
• Total: R$ 12.100/ano (2,42%)

Seção 4: Cenário Econômico

4.1 Taxa Selic

Campo: "Taxa Selic anual"
Formato: 00,00% a.a.
Importância: ⭐⭐⭐⭐⭐

Taxa básica de juros da economia, base para rendimento dos investimentos.

Selic atual: 15% a.a.
Projeção 2025: 15,00% a.a.

Como afeta a simulação:

• Selic alta: Favorece aluguel + investimento
• Selic baixa: Favorece compra

Rendimento líquido estimado:

• CDB/LCI: 85% da Selic (isento IR)
• Tesouro Selic: 100% da Selic (-15% IR)
• Poupança: 6,17% a.a. (quando Selic > 8,5%)

4.2 Inflação (IPCA)

Campo: "Inflação anual (IPCA)"
Formato: 0,00% a.a.
Importância: ⭐⭐⭐⭐

Índice usado para reajuste de aluguéis e correção de valores.

IPCA atual: 5,55% a.a. (projeção 2025)
Meta do BC: 3,00% a.a. (±1,5%)

Como afeta a simulação:

• Reajuste de aluguéis: IPCA acumulado anualmente
• Correção de custos: Valores crescem pela inflação
• Rendimento real: Descontado da rentabilidade

4.3 Valorização Imobiliária

Campo: "Valorização anual imóveis"
Formato: 0,00% a.a.
Importância: ⭐⭐⭐⭐

Taxa anual de valorização do imóvel.

Histórico brasileiro:

• Média 20 anos: 6,2% a.a.
• Última década: 4,8% a.a.
• Projeção 2025: 4,5% - 5,5% a.a.

Fatores que influenciam:

• Localização: Regiões nobres valorizam mais
• Infraestrutura: Novas obras aumentam valorização
• Oferta/demanda: Escassez de terreno favorece valorização

Valores conservadores por região:

Seção 5: Orçamento e Estratégias

5.1 Orçamento Mensal Total

Campo: "Orçamento mensal"
Formato: R$ 0.000,00
Importância: ⭐⭐⭐⭐⭐

Valor máximo que você pode gastar mensalmente com moradia.

Regra dos 30%:

• Máximo 30% da renda líquida familiar
• Inclui prestação + custos fixos (condomínio, IPTU)
• Margem de segurança para imprevistos

Exemplo prático:

• Renda familiar: R$ 15.000
• Orçamento máximo: R$ 4.500 (30%)
• Prestação máxima: R$ 4.000 (considerando custos)

Como a calculadora usa:

• Cenário compra: Prestação + custos mensais
• Cenário aluguel: Aluguel + diferença investida

5.2 Amortizações Extras

Campo: "Amortização extra anual"
Formato: R$ 00.000,00
Importância: ⭐⭐⭐⭐

Valor adicional para amortização do financiamento.

Fontes comuns:

• 13º salário: R$ 5.000 - R$ 15.000
• Bônus anual: R$ 10.000 - R$ 50.000
• Sobra mensal: R$ 200 - R$ 500/mês

Impacto da amortização: Com R$ 15.000 anuais de amortização:

• Economia de juros: R$ 180.000 - R$ 250.000
• Redução de prazo: 8 - 12 anos
• ROI da amortização: 15% - 25% a.a.

Estratégia recomendada:

• Modalidade: Redução de prazo (maior economia)
• Timing: Sempre que possível
• Valor mínimo: R$ 5.000/ano já faz diferença

5.3 Reajuste Orçamento

Campo: "Reajuste anual orçamento"
Formato: 0,00% a.a.
Importância: ⭐⭐⭐

Taxa de crescimento do seu orçamento anual.

Cenários típicos:

• Conservador: IPCA (inflação apenas)
• Realista: IPCA + 2% (crescimento real)
• Otimista: IPCA + 4% (promoções frequentes)

Como afeta:

• Cenário compra: Permite amortizações maiores
• Cenário aluguel: Mais capital para investir

Seção 6: Interpretando os Resultados

6.1 Tabela de Resultados

A calculadora apresenta patrimônio líquido em diferentes horizontes:

6.2 Ponto de Equilíbrio

Definição: Momento em que ambos cenários têm patrimônio igual.

Fatores que influenciam:

• Yield do aluguel: Yield alto = equilíbrio mais tardio
• Taxa de juros: Juros altos = equilíbrio mais tardio
• Valorização: Alta valorização = equilíbrio mais cedo
• Amortizações: Extras aceleram equilíbrio

6.3 Análise de Sensibilidade

Cenários para testar:

1. Selic caindo para 10%: Como muda o resultado?
2. Valorização 2% maior: Compra fica mais atrativa?
3. Sem amortizações extras: Qual o impacto?
4. Yield 1% maior: Aluguel fica melhor?

Seção 7: Dicas Avançadas

7.1 Simulações Recomendadas

Teste múltiplos cenários:

1. Conservador: Selic 12%, valorização 4%, sem extras
2. Realista: Selic 14%, valorização 5%, R$ 10.000 extras/ano
3. Otimista: Selic 16%, valorização 6%, R$ 20.000 extras/ano

7.2 Fatores Não-Financeiros

Considere também:

• Estabilidade familiar: Filhos em idade escolar
• Perspectiva profissional: Possibilidade de mudança
• Tolerância a risco: Aversão a volatilidade
• Realizações pessoais: Importância da casa própria

7.3 Erros Comuns

Evite estes erros:

1. Usar valor de venda em vez de valor de mercado
2. Esquecer custos anuais do imóvel
3. Não considerar amortizações extras
4. Ignorar impostos sobre investimentos
5. Usar rendimentos brutos em vez de líquidos

Conclusão: Maximize sua Decisão

Nossa calculadora oferece a análise mais completa do mercado brasileiro, mas lembre-se:

Pontos-Chave

1. Preencha todos os campos com dados reais
2. Teste múltiplos cenários econômicos
3. Considere seu horizonte temporal específico
4. Inclua fatores não-financeiros na decisão
5. Revise anualmente conforme mudanças

Próximos Passos

1. Faça sua primeira simulação com dados reais
2. Teste cenários alternativos de Selic e valorização
3. Compare resultados em diferentes horizontes
4. Considere fatores pessoais além dos financeiros
5. Tome sua decisão com base em dados concretos

A decisão entre comprar ou alugar é complexa e pessoal. Nossa calculadora fornece a base matemática, mas a decisão final deve considerar também seus objetivos de vida, situação familiar e tolerância a riscos.

🔗 Quer mais contexto? Leia também Vale a pena alugar ou comprar imóvel em 2025? para entender o cenário econômico atual.

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